வாடகை வீட்டுப் பிரச்சினைகளுக்குத் தீர்வு காண்பது எப்படி?

இன்றைக்கு வாடகைக்கு வீடு கிடைப்பதே  பிரச்சினையாக இருப்பது ஒருபுறம். அப்படியே கிடைத்தாலும் சொல்லும் கண்டிஷனுக்கெல்லாம் ஆமாம் போட்டுவிட்டு குடியேறினால் அடுத்த வருடமே வாடகையை உயர்த்துவது, மின்சாரக் கட்டணம் அதிகமாகக் கேட்பது எனப் பல பிரச்சினைகளை அடுத்தடுத்து சந்திக்க வேண்டியிருக்கிறது. இது தவிர வாடகைக்குக் குடிவருபவர்களும் சில பிரச்சினைகளை ஏற்படுத்துவதுண்டு. எனவே வாடகை வீட்டின் பிரச்சினைகளுக்குத் தீர்வு காண்பது எப்படி எனத் தெரிந்துகொள்வோம்.

முன்பணம்

வீட்டுக்கான முன்பணம் பெற வரம்பு எதுவும் நிர்ணயிக்கப்படவில்லை. சந்தை நிலவரத்தைப் பொறுத்தே பெறப்படுகிறது. சென்னை போன்ற நகரங்களில் மாத வாடகையைப்போல் பத்து மடங்கும் மற்ற நகரங்களில் சுமார் ஐந்து மடங்கும் முன்பணம் வாங்குகிறார்கள். அவரவர் சாமர்த்தியத்திற்கேற்றாற்போல் பேரம் பேசி குறைத்துக் கொள்ள வேண்டியதுதான்.

ஒப்பந்தம்

• முதலில் வீட்டு உரிமையாளர் மற்றும் வாடகைக்கு வருபவர் அக்ரிமெண்ட் / ஒப்பந்தம் எழுதிக் கொள்வது அவசியம். 20 ரூபாய் முத்திரைத்தாளில் முன்பணம், மாத வாடகை எவ்வளவு எனத் தெளிவாக ஒப்பந்தம் எழுதிக் கொள்வது மிக அவசியம்.

• ஒப்பந்தத்தில் முன்பணம், மாத வாடகை, மின் கட்டணம், தண்ணீர்க் கட்டணம், பராமரிப்புக் கட்டணம் தவிர வேறு ஏதாவது கட்டணங்கள் இருந்தால், அதையும் கட்டாயம் குறிப்பிட வேண்டும். அதில் ஏதாவது மாற்றம் செய்ய வேண்டும் என்றால், இரு தரப்பினரும் சேர்ந்துதான் மேற்கொள்ள முடியும்.

ரசீது

வாடகைக்குப் குடியிருப்பவர் முன்பணம் தொடங்கி, அனைத்துக்கும் உரிமையாளரிடம் ரசீது பெற்றுக் கொள்வது அவசியம். இதற்கென அச்சடித்த ரசீதுகள் எதுவும் தேவையில்லை. சாதாரண வெள்ளைத் தாளில் எழுதி வாங்கிக் கொண்டாலே போதுமானது. தேவைப்பட்டால், ரெவின்யூ ஸ்டாம்ப் ஒட்டியும் வாங்கிக் கொள்ளலாம்.

வாடகை அதிகமாக வசூலித்தால்:

• தாம் கொடுக்கும் வாடகை அதிகம் என்று குடியிருப்பவர் நினைத்தால், சிறு வழக்கு நீதிமன்றத்தில் மனு போடலாம். அதன் பின்னர், குடியிருப்பவர் ஒரு என்ஜினீயரையும் வீட்டு உரிமையாளர் ஒரு என்ஜினீயரையும் வைத்து, வீட்டின் மதிப்பைக் கணக்கிட்டு அவரவர்களுக்குச் சாதகமாக சமர்ப்பிப்பார்கள். எது சரி? எது தவறு என்பதை இரண்டு என்ஜினீயர்களும் கொடுத்த விவரங்களிலிருந்து சரி பார்த்து தீர்ப்பு வழங்குவார்கள்.

• வீட்டின் உரிமையாளர் வாங்கும் வாடகை நியாயமானது இல்லை என்கிறபோது சென்னைவாசிகள் என்றால், சென்னை உயர் நீதிமன்ற வளாகத்தில் இருக்கும் சிறு வழக்கு நீதிமன்றத்தில் வழக்குத் தொடரலாம். மற்ற மாவட்டத்திலுள்ளவர்கள், முன்ஷிப் நீதிமன்றங்களை அணுகலாம்.

வீட்டைக் காலிசெய்ய வைக்க:

• தமிழ்நாடு கட்டிடங்கள் சட்டம் 1960, பிரிவு 10/2-யின்படி குடியிருப்பவர் வாடகை கொடுக்காமல் இருப்பது, உள் வாடகை அல்லது மேல் வாடகைக்கு விடுவது, வீட்டு உரிமையாளரை நீ ஓனரே இல்லை எனச் சொல்வது, மூன்று மாதங்களுக்கு மேல் வீட்டைப் பூட்டியே வைத்திருப்பது, வீட்டை சேதப்படுத்துவது போன்ற காரணங்களுக்காக குடியிருப்பவரை காலி செய்யச் சொல்ல முடியும்.

• தமிழ்நாடு கட்டிடங்கள் சட்டம் 1960, பிரிவு 10/3 –யின்படி வீட்டு உரிமையாளரின் வாரிசுகளுக்கு வீடு தேவை என்றாலோ, தன் சொந்தத் தேவைக்கு வேண்டுமென்றாலோ குடியிருப்பவரைக் காலி செய்யச் சொல்லலாம்.

• தமிழ்நாடு கட்டிடங்கள் சட்டம் 1960, பிரிவு  14 பி-யின்படி வீட்டை இடித்துக் கட்டவேண்டும் என்றால், அவரைக் காலி செய்யச் சொல்லலாம்.

குடியிருப்போருக்கும், வீட்டு உரிமையாளருக்கும் பிரச்சினை எனில்:

• வீட்டு உரிமையாளருக்கும் குடித்தனக்காரருக்கும் இடையே ஏதாவது பிரச்சினை வந்து, பேச்சுவார்த்தையே இல்லாமல் போய்விடுவதும் உண்டு. அதுபோன்ற நேரங்களில், வீட்டு உரிமையாளரின் வங்கிக் கணக்கில் வாடகைப் பணத்தை போட்டு வரலாம்.

• வங்கிக் கணக்கு பற்றிய விவரம் கிடைக்கவில்லை எனில், மணியார்டர் செய்யலாம். அதையும் வாங்க மறுத்து திருப்பி அனுப்பினால், சிறு வழக்கு நீதிமன்றத்தில் டெபாசிட் செய்து வந்தால், குடித்தனக்காரர் மீது வீட்டின் உரிமையாளர் குற்றம் எதுவும் சொல்ல முடியாது.

வீட்டு உரிமையாளர்களின் கவனத்திற்கு:

• குடியிருப்பவர் வீட்டைக் காலி செய்ய வேண்டும் என்றால், குறைந்தது இரண்டு முதல் மூன்று மாதங்களுக்கு முன்னறிவிப்பு தரவேண்டும். இந்த விஷயத்தை ஆரம்பத்திலேயே அக்ரிமெண்ட்டில் எழுதிக் கொள்வது நல்லது. சொந்தக் காரணம், மகன்/மகளுக்கு வீடு தேவை என்பது போன்றவற்றுக்காக வீட்டை காலி செய்யச் சொல்லலாம்.

• அதே நேரத்தில், வீட்டின் உரிமையாளருக்கு அந்தப் பகுதியில் வேறு ஒரு வீடு இருந்து, அது காலியாக இருக்கும் பட்சத்தில் வாடகைக்கு இருப்பவரைக் காலி செய்ய வைக்க உரிமை இல்லை. வீட்டை இடித்துக் கட்டுவது என்றால், சம்பந்தப்பட்ட உள்ளாட்சி அமைப்புகளிடம் அனுமதி வாங்கியதற்கான ஆதாரத்துடன்தான் வீட்டைக் காலி செய்யச் சொல்ல முடியும். வீட்டைக் காலி செய்த பிறகு இடிக்கவில்லை என்றால், ஏற்கெனவே வாடகைக்கு இருந்தவரை அதில் குடியமர்த்த வேண்டும்.

• வீட்டை இடித்துக் கட்டிய பிறகும் பழைய வாடகைதாரர்கள் வீட்டைக் கேட்டால், அவர்களுக்கு முன்னுரிமை கொடுக்க வேண்டும். வீட்டின் உரிமையாளர் ஒருவேளை தவறான தகவல் கொடுத்து காலி செய்ய வைத்தால், குடியிருப்பவர் அதற்கான நஷ்டஈடு கோரலாம்.

• இதேபோல், வாடகைக்கு இருப்பவர் சரியாக வாடகை தரவில்லை அல்லது வாடகையே தரவில்லை என்றாலும் வீட்டின் உரிமையாளர் நீதிமன்றத்தில் வழக்கு தொடரலாம். வாடகை சரியாக தரவில்லை என்பதற்காக மின்சாரம், தண்ணீர் சப்ளையை நிறுத்துவது சட்டப்படி தவறு. நீதிமன்றத்தில் வழக்கு தொடர்ந்தே இழப்பீடு பெற முடியும்.

மின் கட்டணப் பிரச்சினைக்கு:

வாடகை வீட்டில் குடியிருப்போரிடம் அதிக மின் கட்டணம் வசூலிப்பது சட்ட விரோதமானது. ஆதாரத்துடன் புகார் தெரிவித்தால் தமிழ்நாடு மின்சார ஒழுங்கு முறை ஆணைய அதிகாரிகளால் சட்டப்பூர்வ நடவடிக்கை எடுக்கப்படும்.

ஒரே மின் இணைப்பில், பல வீடுகள் வைத்திருக்கும் வீட்டு உரிமையாளர்கள், ஒரே இணைப்புக்கு கூடுதல் மின் மீட்டர் இணைப்புகளை கூடுதல் வைப்புத்தொகை செலுத்தி பெற்றுக் கொள்ளலாம். ஆனால், பெரும்பாலான வீட்டு உரிமையாளர்கள் இந்த வசதிகளைப் பயன்படுத்த முன்வருவதில்லை.

இந்திய மின்சாரச் சட்டம் 2003-யின்படி, மின்சார ஒழுங்குமுறை ஆணையம் நிர்ணயித்துள்ள கட்டணத்தைத்தான், மின் பகிர்மான நிறுவனங்கள் வசூலிக்கின்றன. ஆனால், தமிழகத்தில் குறிப்பாக சென்னையில் வாடகை வீட்டில் குடியிருப்போரிடம் மீட்டருக்கு மேல் அதிகக் கட்டணம் வசூலிக்கப்படுகிறது. அதாவது மீட்டரில் பதிவான யூனிட்டுகளை கணக்கிட்டு, ஒரு யூனிட்டுக்கு சூ7 முதல் சூ9 வரை வீட்டு உரிமையாளர்கள் வசூலிக்கின்றனர்.

வீடு வாடகைக்கு எடுக்கும் போதே மின் கட்டணம், குடிநீர்க் கட்டணம் குறித்து வீட்டு உரிமையாளர்களிடம் எழுத்துப்பூர்வ ஒப்பந்தம் செய்ய வேண்டும். மின்சாரச் சட்டப்படி, கூடுதல் கட்டணம் வசூலிக்கும் வீட்டு உரிமையாளர்களுக்கு 3 மாதச் சிறைத் தண்டனை கிடைக்க சட்டத்தில் வழிகள் உள்ளன.

வாடகை வீடு சட்டம்:

தமிழகக் கட்டிடங்கள் (குத்தகை மற்றும் வாடகைக் கட்டுப்பாடு) சட்டப்படி ஒரு வீட்டின் வாடகை என்பது அந்த வீட்டின் ஒட்டு மொத்த மதிப்பை வைத்து நிர்ணயிக்கப்படுகிறது. ஒரு வீட்டின் மதிப்பென்பது நில மதிப்பு மற்றும் கட்டிட மதிப்பைக் கணக்கிட்டு வருவதாகும். இப்படி கணக்கிட்டுக் குடியிருப்புக்கு  9 சதவிகிதமும், குடோன், கடை போன்ற கமர்ஷியலுக்கு 12 சதவிகிதமும் வாடகை நிர்ணயிக்க வேண்டும் (அதாவது ஒரு வீட்டின் மதிப்பு 10 லட்சம் என்றால் 9 சதவிகிதம் வைத்துக் கணக்கிட வேண்டும். வருடத்திற்கு 90,000 ரூபாய் வரும். 12 மாதங்களுக்குப் பிரித்தால், மாதத்திற்கு 7,500 ரூபாய் வரும்).

அடுத்து, கட்டிட மதிப்பு என்பது அதன் தளங்களைப் பொறுத்தது. மூன்று தளங்கள் இருக்கிறதெனில், முதல் தளத்திற்கு மொத்த நிலத்தின் மதிப்பையும் அந்தத் தளத்திற்கான கட்டிட மதிப்பையும் கணக்கிட வேண்டும். இரண்டாம் தளமென்றால், நிலத்தின் மதிப்பில் பாதியையும் மூன்றாவது தளமென்றால், நிலத்தின் மதிப்பில் மூன்றில் ஒரு பங்கையும் கணக்கிட வேண்டும்.

இத்துடன் ஒரு வீட்டின் கூடுதல் வசதிகளைப் பொறுத்து (கார் பார்க்கிங், லிஃப்ட், ஏசி, வாட்டர் ஹீட்டர், ஃப்ர்னிச்சர், எலிவேஷன், ஓவர் டேங்க் போன்றவை) கணக்கிட்டுக் கொள்ளலாம். கரண்ட் உள்ளிட்ட வசதிகளைப் பொறுத்து, மொத்த மதிப்பில் 7.5 சதவிகிதம்வரை வருடத்திற்கு நிர்ணயிக்கலாம்.